Cara Membuat Simulasi KPR untuk Calon Pembeli Rumah
Calon pembeli rumah hampir selalu bertanya dua hal: “cicilannya berapa per bulan?” dan “uang di awal berapa?” Marketing yang bisa menjawab keduanya dengan cepat dan masuk akal lebih mudah membuat calon pembeli yakin. Artikel ini menjelaskan cara membuat simulasi KPR yang jelas.
Data yang dibutuhkan untuk simulasi KPR
- Harga unit yang akan dijual.
- Uang muka (DP), bisa dalam persen atau rupiah.
- Bunga per tahun sesuai skema bank, misalnya bunga fixed beberapa tahun pertama.
- Tenor, yaitu lama cicilan dalam tahun.
- Biaya-biaya di awal, seperti booking fee, BPHTB, dan biaya AJB atau provisi.
Rumus angsuran KPR
Untuk cicilan tetap (anuitas), angsuran per bulan dihitung dari pokok kredit, bunga bulanan, dan jumlah bulan:
Angsuran = Pokok × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
dengan r = bunga tahunan dibagi 12, dan n = tenor dalam bulan. Pokok kredit adalah harga unit dikurangi uang muka.
Contoh hitungan
Harga unit Rp300.000.000, DP 10% (Rp30.000.000), sehingga pokok kredit Rp270.000.000. Dengan asumsi bunga 7% per tahun untuk seluruh tenor, angsuran per bulan kira-kira:
- Tenor 10 tahun: sekitar Rp3.134.900
- Tenor 15 tahun: sekitar Rp2.426.800
- Tenor 20 tahun: sekitar Rp2.093.300
Semakin panjang tenor, semakin kecil angsuran per bulan, tetapi total bunga yang dibayar semakin besar. Angka di atas hanya contoh hitungan, bukan penawaran bank.
Jangan lupa bunga yang berubah
Banyak KPR memakai bunga tetap (fixed) beberapa tahun pertama, lalu mengikuti bunga yang berubah (floating). Simulasi yang jujur menampilkan angsuran masa fixed dan perkiraan angsuran setelahnya, supaya calon pembeli tidak kaget di kemudian hari.
Hitung juga uang yang harus disiapkan di awal
Pertanyaan yang paling sering salah dijawab adalah uang di awal. Selain DP, calon pembeli perlu menyiapkan booking fee, BPHTB, dan biaya AJB atau provisi. Besaran dan aturannya berbeda tiap daerah dan bank, jadi isilah dari angka yang berlaku di tempat Anda.
Simulasi KPR lewat aplikasi developer properti
Menghitung manual atau di spreadsheet rawan salah, apalagi di depan calon pembeli. Simanpro, aplikasi developer properti dari Wicom, menyediakan simulasi KPR dengan skema bank: marketing memilih unit, memasukkan DP, tenor, dan skema, lalu melihat angsuran per tahap bunga serta uang yang perlu disiapkan di awal. Semua angka biaya diisi sendiri, tidak ada angka bank atau pajak bawaan. Anda bisa mencoba demonya tanpa daftar, dengan harga terbuka mulai Rp499.000 per bulan.
Ringkasan
Siapkan harga, DP, bunga, tenor, dan biaya awal; hitung angsuran dengan rumus anuitas; tampilkan masa fixed dan perkiraan floating; lalu sebutkan uang di awal dengan jelas. Itu cukup untuk membuat calon pembeli yakin dengan angka yang Anda sampaikan.